Vznik společenství vlastníků jednotek

Vážení nájemníci, budoucí vlastníci a členové společenství vlastníků jednotek,
Dovolte nám, abychom Vás na tomto místě krátce seznámili se základními principy fungování společenství vlastníků jednotek.  Vzhledem k tomu, že již brzy také ve Vašem domě dojde k jeho vzniku, jsou pro Vás veškeré dále uvedené informace velmi aktuální.
 
Privatizace bytového fondu města Znojma odstartovala a pro její úspěšné dokončení je vznik společenství vlastníků jednotek jedním z klíčových úkolů. Cesta od nájemního bydlení k soukromému vlastnictví tak bude završena a postupně se ti, co si byt odkoupí, stanou automaticky jeho členy. Vzhledem k tomu, že problematika celého procesu vzniku a následného fungování společenství vlastníků jednotek je velmi složitá, jsou informace na těchto stránkách pouze základním vodítkem. Vyčerpávající informace a zodpovězení případných dotazů Vám ochotně poskytnou pracovníci Klientského centra Znojemské byty.

Jsme zároveň připraveni Vám poskytnout plnou podporu a naši zaměstnanci Vás díky jejich bohatým zkušenostem celým procesem přechodu z nájemního bydlení do soukromého vlastnictví provedou.
 

Definice Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

SVJ je právnická osoba, která je způsobilá zejména vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“) a pozemku a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v zákoně o vlastnictví bytů Zákon č.72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů – Zákon o vlastnictví bytů a stanovách společenství. 
 

Vznik společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek vzniká automaticky ze zákona v domech, které jsou rozděleny na jednotlivé bytové jednotky. Zákonem o vlastnictví bytů je dáno, že společenství vzniká v každém domě s nejméně pěti jednotkami, ze kterých jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Společenství vlastníků jednotek je tak ve skutečnosti právnická osoba, která má omezenou způsobilost k právním úkonům souvisejícím se správou, provozem a opravami společných částí domu.
Po vzniku společenství se jeho členem automaticky stává každý nový majitel bytu a to dnem, kdy převezme zaregistrovanou kupní smlouvu zpět od katastru nemovitostí. Takovéhoto členství se pak nelze vzdát ani ho pozbýt například vyloučením, zaniká opět jen automaticky a to dnem zániku vlastnických práv k bytu.
Vznikne-li společenství vlastníků, musíme ho nechat zapsat do příslušného rejstříku. Za den vzniku společenství se přitom považuje den, kdy je v prodávaném domě katastrálním pracovištěm zaregistrována a poté i vydaná druhá kupní smlouva. Tímto dnem vznikne společenství vlastníků ze zákona. Není pravdou, že by ostatní byty byly v této době ještě bez majitele. Jejich majitelem je prozatím původní vlastník, který nechal zpracovat a vložit do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka. Ke dni svého vzniku má tak společenství vždy minimálně tři členy. Ode dne vzniku společenství pak začíná běžet 60-ti denní lhůta ke svolání ustavujícího shromáždění společenství. Toto shromáždění svolává původní vlastník a probíhá za účasti notáře, který osvědčí jeho průběh. Cílem ustavujícího shromáždění je schválení stanov a volba statutárního orgánu, který bude v budoucnu navenek zastupovat celé společenství (výboru nebo pověřeného vlastníka). Obojí je nezbytné k tomu, aby během dalších 60-ti dnů byl podán návrh na zápis společenství v obchodním rejstříku společenství u příslušného soudu.
Společenství je hned vzápětí nuceno čelit prvním praktickým problémům. Za notářský zápis je potřeba zaplatit, musí se také nově pojistit dům, to všechno stojí čas a peníze.
 

Společenství vlastníků jednotek - struktura
 

1. Společenství vlastníků jednotek -právnická osoba

Společenství tvoří vlastníci jednotek. Po registraci má společenství vlastní název, sídlo, IČO popř. i bankovní účet.

2. Shromáždění vlastníků jednotek - nejvyšší orgán společenství.

Shromáždění schvaluje stanovy, volí výbor nebo pověřeného vlastníka. Rozhoduje hlasováním, při kterém je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

3. Výbor společenství – výkonný orgán společenství

Za výbor navenek jedná předseda, pokud jde o písemný právní úkon musí být podepsán předsedou a dalším členem výboru. Výbor rozhoduje o věcech spojených se správou domu pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění.
Na přijatá rozhodnutí shromáždění vlastníků mohou být různé názory. Čas ukáže, která rozhodnutí byla správná a která chybná. Skutečností zůstává, že v běžných provozních záležitostech je potřeba podřídit se rozhodnutí nadpoloviční většiny, v závažnějších záležitostech je pak závazné rozhodnutí tříčtvrtinové většiny. Čas od času se tak každý musí podřídit i takovému rozhodnutí, s kterým sám nesouhlasí.
 

Základní povinnosti společenství vlastníků jednotek

Obecně řečeno, základní povinností společenství tedy je zajistit správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku, přičemž společenství má povinnost dodržovat všechny platné legislativní předpisy týkajících se společenství (zejména Zákon o vlastnictví bytů) a postupovat v souladu s přijatými stanovami společenství.
 
Vzhledem k nárokům na odbornost u dále uvedených činností správy domu, pověří zpravidla společenství vlastním výkonem správy specializovanou společnost, správce. Správa nemovitostí je potom zajišťována správcem (ve spolupráci s výborem společenství) na základě smlouvy uzavřené mezi společenstvím a správcem.  Správou domu se rozumí zajišťování (viz. Vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek – příloha k nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů):
 
  • provozu domu a pozemku,
  • údržby a oprav společných částí domu,
  • protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů,
  • revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu,
  • administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu,
  • správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství,
  • dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu.
V rámci předmětu své činnosti může společenství sjednávat smlouvy, především o
 
  • zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo,
  • pojištění domu,
  • nájmu společných částí domu,
  • nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství.
     
Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv a uplatňování nároků z porušování smluvních povinností ze strany dodavatelů.
 

Další povinnosti společenství

Při plnění úkolů podle zákona o vlastnictví bytů a vzorových stanov zajišťuje společenství dále zejména tyto činnosti spojené se správou domu a pozemku:
 
  • vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku (dále jen "příspěvky na správu domu a pozemku"),
  • vedení evidence plateb členů společenství, které jsou vybírány,
  • vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství,
  • zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky,
  • vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy,
  • vedení seznamu členů společenství. 
  • Společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen "služby"), například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména
  • vybírání úhrad za služby zajišťované společenstvím,
  • způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství,
  • vedení potřebných evidencí spojených se zajišťováním služeb a jejich úhradami včetně vyúčtování. 

Povinnosti společenství ke společným částem domu

Společenství zajišťuje činnosti související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství včetně uzavírání s tím souvisejících smluv.

V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů společenství dále zajišťuje zejména
 
  • včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství,
  • řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek,
  • plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů. 
     
Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění.

Shrnutí informací pro budoucí společenství vlastníků jednotek

  • Ze zákona č. 72/1994 Sb. vzniká společenství vlastníků jednotek – tj. v domě nejméně s pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. 
    • Společenství je právnická osoba, která je založena pouze za účelem správy domu.
    • Vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.
    • SVJ od svého vzniku je samostatnou účetní jednotkou. To znamená, že musí vést účetnictví dle zákona č. 563/1991 Sb.
    • Orgány společenství jsou:
      • shromáždění vlastníků jednotek
      • výbor společenství nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru
      • další orgány podle stanov společenství
  • Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství, svolává ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství, zvolí správce, stanoví příspěvek do fondu správy, stanoví odměny výboru a odměny domovníků.Tato schůze se může konat jen za účasti notáře.
  • Výbor je výkonným orgánem společenství:
    • musí mít alespoň 3 členy
    • rozhoduje o věcech spojených se správou domu
    • funkční období výboru nesmí však přesáhnout 5 let
    • svolává alespoň jednou ročně shromáždění
  • Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru.
  • Po vystavení notářského zápisu se provede zapsání společenství do obchodního rejstříku na Krajský soud 
  • Jakmile bude společenství zaregistrováno, je nutné provést tyto úkony:
    • uzavřít smlouvu se správcem
    • založit účet v bance a zřídit internetové bankovnictví, dát právo účetní správce pro stahování denních výpisů
    • uzavřít pojištění domu
    • uzavřít smlouvy na teplo a TUV, studenou vodu, el. energii a popřípadě výtahy – jde o služby k vyúčtování s nájemníky
    • uzavřít smlouvu s Českou poštou na zřízení SIPA
    • zaregistrovat společenství na finančním úřadě k dani z příjmu fyzických osob
    • zaregistrovat společenství u zdravotních pojišťoven /v případě vyplácení odměn výboru/
    • zhotovit razítko na společenství/musí být název a IČ/
    • označit schránku na společenství /pro poštu/
  • Pověřený vlastník, předseda popřípadě jiný člen výboru
    • zařizovat opravy v domě, komunikovat s referentkou správce popř.  s účetní
    • minimálně 1x měsíčně donést veškeré doklady správci ke zpracování a zaúčtování
    • zařizovat úhradu faktur a záloh přes internetové bankovnictví popř. v papírové podobě příkaz k úhradě donést do banky

Informace pro vlastníky bytových a nebytových jednotek

Práva a povinnosti člena společenství /ze stanov/
 
       (1) Člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov a má zejména právo

a) účastnit se veškeré činnosti společenství způsobem a za podmínek stanovených zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami,
b) účastnit se jednání shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování,
c) volit a být volen do orgánů společenství,
d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a k odstranění nedostatků v jejich činnosti,
e) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků,
f) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisu ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky.

       (2) Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, zejména má povinnost

a) dodržovat tyto stanovy a plnit usnesení orgánů společenství schválená v souladu se zákonem o vlastnictví bytů a těmito stanovami,
b) hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku,
c) hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování,
d) řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení,
e) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práva ostatních členů společenství; úpravy jednotky ve svém vlastnictví provádět tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek a v případech, kde to stanoví zákon o vlastnictví bytů, provádět úpravy jen se souhlasem všech vlastníků jednotek nebo na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě,
f) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají,
g) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a odečet naměřených hodnot,
h) umožnit po předchozím vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz, opravy apod. ostatních jednotek nebo domu jako celku; nejde-li o havarijní či obdobný stav, činí výzvu písemně výbor nebo pověřený vlastník alespoň 3 dny předem,
i) oznámit bez zbytečného odkladu výboru nebo pověřenému vlastníkovi převod či přechod vlastnictví jednotky (povinnosti převádějícího člena) a nabytí vlastnictví jednotky (povinnost nabývajícího člena) spolu s údaji potřebnými pro zapsání do seznamu členů společenství podle čl. XIII odst. 4 a pro potřeby správy domu, dále neprodleně vyrovnat veškeré závazky vůči společenství vč. nedoplatku z ročního vyúčtování. Neuhradí-li převádějící člen společenství své závazky vůči společenství, přechází tato povinnost na člena nabývajícího,
j) oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením, zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé též na počtu členů domácnosti, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Když i na upozornění výboru nebude vlastník reagovat a nepřihlásí osobu, má výbor pravomoc na základě kontroly  počtu osob při vyúčtování služeb počet osob upravit dle skutečnosti sám,
k) předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi oznámení na úpravy v bytě (výměna oken, úprava bytového jádra, zasklení balkonů apod.), v případě, že provádí změnu stavby, ověřenou projektovou dokumentaci.

Každý vlastník bytu musí podat přiznání k dani z nemovitosti, jestliže nabude bytovou jednotku do konce roku a odevzdat nejpozději do 31. 1.  příštího roku na příslušném finančním úřadě.





Přípravný výbor SVJ
Příprava stanov a dalších dokumentů SVJ
Ustanovující schůze SVJ za účasti notáře
Zápis SVJ do obchodního rejstříku


 

29. 1. 2015

7. etapa prodeje volných bytových jednotek a nebytových prostor 
 Na naše stránky jsme vložili seznam volných bytových jednotek a nebytových prostor určených k prodeji v sedmé etapě, můžete si jej prohlédnout v sekci Prodej volných bytů a nebytových prostor

5. 1. 2015

Změna sídla 
 Oznamujeme všem klientům, že naše klientské centrum jsme přestěhovali do nových prostor, a to na adresu Pontassievská 918/1, Znojmo, 1. patro v budově České spořitelny

17. 12. 2014

PF 2015 
Rádi bychom Vám popřáli za Projekt Znojemské byty a společnost Nemovitost servis popřáli příjemné prožití vánočních svátku a šťastný nový rok 2015.


6. 8. 2014

Projekt Znojemské byty úspěšně končí. Klientské centrum pokračuje dál! 
 Tisková zpráva k projektu Znojemské byty. 

10. 3. 2014

6. etapa prodeje volných bytových jednotek a nebytových prostor 
 Na naše stránky jsme vložili seznam volných bytových jednotek a nebytových prostor určených k prodeji v páté etapě, můžete si jej prohlédnout v sekci Prodej volných bytů a nebytových prostor.

16. 9. 2013

4. etapa prodeje volných bytových jednotek a nebytových prostor 
Na naše stránky jsme vložili seznam volných bytových jednotek a nebytových prostor určených k prodeji ve čtvrté etapě, můžete si jej prohlédnout v sekci Prodej volných bytů a nebytových prostor.

29. 11. 2013

5. etapa prodeje volných bytových jednotek a nebytových prostor 
Na naše stránky jsme vložili seznam volných bytových jednotek a nebytových prostor určených k prodeji v páté etapě, můžete si jej prohlédnout v sekci Prodej volných bytů a nebytových prostor.

22. 7. 2013

Odložený prodej v rámci projektu Znojemské byty bude uskutečněn dříve než se počítalo. 
 Tiskovou zprávu k aktuální situaci ohledně odloženého prodeje si můžete přečíst zde...

22. 7. 2013

3. etapa prodeje volných bytových jednotek a nebytových prostor 
 Na naše stránky jsme vložili seznam volných bytových jednotek a nebytových prostor určených k prodeji ve třetí etapě, můžete si jej prohlédnout v sekci Prodej volných bytů a nebytových prostor.

28. 4. 2013

2. etapa prodeje volných bytových jednotek a nebytových prostor 
Na naše stránky jsme vložili seznam volných bytových jednotek a nebytových prostor určených k prodeji ve druhé etapě, můžete si jej prohlédnout v sekci Prodej volných bytů a nebytových prostor.

« první< předchozí0 / 1další >poslední »

Přihlášení - klientská sekce

klientské sekce

Partneři Znojemských Bytů

www.asvj.cz www.cksn.cz www.cmss.cz www.creditas.cz www.csas.cz
www.csob.cz www.dumplnyuspor.cz www.gemoney.cz www.mestskaenergie.cz www.modrapyramida.cz
www.myjsmereality.cz. www.nemovitostservis.cz. www.nemovitostservis.cz www.rb.cz www.rsts.cz
www.volksbank.cz www.wuestenrot.cz